[서평] 재개발 모르면 부자될 수 없다. 그렇다.

18년 부동산 폭등의 초입시점,

외곽에 위치한 아파트를 팔고, 중심쪽에 위치한 재개발 물건을 샀었습니다.

재개발 절차에 대해서도 윤곽만 겨우 알 정도로 무지한 상태였지만,

자금이 매우 부족한 상태에서 상급지로 이동할 수 있는 방법은 재개발을 이용하는 것 뿐이었습니다.

관리처분인가 이후에 물건으로 그 당시 프리미엄이 상당히 붙어 있어서

예상 일반분양가보다도 비싸게 사는 꼴이었지만,

어차피 청약은 당첨될리가 없으니,

그리고 아파트가격은 더 상승할테니,

하는 계산으로 매수를 했죠.

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본책에서 말하는

65page 그림 참조

'안전투자시기'에 투자를 했고, 몸으로 먼저 재개발투자의 절반을 경험한 셈입니다.

다행히 '일반분양가'도 당초 예상보다 훨씬 높게 허그에서 승인되어

총투자금이 일반분양가보다 조금 낮은 수준에서 이뤄졌고,

부동산폭등의 시장흐름에 따라 상당한 부의 퀀텀 점프를 맛보았습니다. (책 표지에 적힌 퀀텀 점프)

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이제 두번째 재개발 투자를 하려고 합니다.

'안전투자시기'가 아닌 조합설립인가 이후~ 관리처분인가 직전까지의 '초기투자시기'의 매물을 탐색중입니다.

관처이후 물건은 초기투자자금이 몇년전과 비교할 수 없을 정도로 많이 필요하고,

예외조항(18년1월25일 이전 최초 사업시해인가 신청)을 제외하면 투기과열지구의 관처 이후 매매는 조합원 인정이 안되기 때문입니다.

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이 책을 읽으면서 한 가지만 제대로 알고 싶었습니다.

종전자산평가(감정평가) 이전에는 매물의 가치를 어떻게 측정하고 프리미엄을 얼마로 파악해야 할까?

 

114page~에 감정평가액 추정하기에서 자세히 나와있습니다.

단독주택일 때와 공동주택일 때 2가지 경우.

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저는 이런 점이 좋았습니다.

사례를 다양하게 제시하면서 부동산에 A물건이 올라왔을 때를 가정하여

초기투자금, 프리미엄, 총투자금, 예상수익, 예상수익률을 연습할 수 있었습니다.

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저는 한 번의 재개발 투자와 기존에 아래에 책으로 공부를 한 적이 있어서인지,

머리속에서 빠르게 계산이 됐습니다. 아래 책은 부동산투자라는 네이버카페에서 재개발로 유명한 카페 주인 '붇옹산' 강영훈 님이 17년도에 쓴 책입니다. 이 책도 추천합니다.

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=17357406

붇옹산의 재개발 투자 스터디

 

**이해가 안되는 부분

222page에서

<규제지역 및 비규제지역 대출 활용법>

규제지역에 재개발 매물 한 채를 보유한 투자자가 다른 재개발 투자를 하고 싶을 때?

규제지역의 이주비 신청기간이 되기 전에 비규제지역에서 투자가치가 있는 분양권(입주권)을 하나 더 매수하는 방법이 있다. 그리고 규제지역 이주비를 신청할 때 추가로 매수한 분양권(입주권)을 처분하는 조건으로 이주비 대출을 신청한다.

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-> A 규제지역 부동산 보유, B규제지역 재개발 매물 매수 -> C비규제지역 입주권 매수 -> B이주비대출 신청, C처분 조건 으로 이해되는데, A 보유와 상관없이 한개의 입주권 C만 처분해도 B의 이주비대출이 나오는게 맞는지...

-> B의 이주비대출도 받고, C의 중도금, 이주비대출도 받을 수 있다?

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294page에서

재개발을 통해 상급지로 이동해야 한다고 저자는 말합니다.

일시적 1세대 2주택의 비과세 혜택을 보기위해서도 그렇게 하는 게 맞다 생각하지만

초기투자금 자체의 급이 너무 높아져서 한 번에 갈 수는 없게됐습니다.

저자가 한 것처럼 2, 3번의 투자를 통해 자금을 모아서 상급지 재개발 투자를 도전해 봐야겠습니다.

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책에 포스트잇이 꽤 붙었습니다.

좋은 책입니다.