(수정) 조정지역 내 2주택자가 된다는 것

주택 2채를 보유한다고 가정했을 때, 제일 걱정하는 부분이, 보유세였다. 재산세+종합부동산세.
간과한 부분이 있었다. 조정대상지역 내 2주택은 2배 세율이 적용된다. 이상적인 건, A주택 남편, B주택 아내로 단독명의로 등기했다면, 0.6~3% 기본세율을 적용받을텐데, 나는 서울 아파트를 공동명의로 등기했다...... 종부세는 지분만 가지고 있어도 주택을 보유한 것으로 본다. 기회비용을 따져봐야 한다.

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가정 / A주택(공동명의 -> 남편 단독명의) 신규 B주택(아내 단독명의) 취득

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1. 증여세 : 증여재산가액 6.5억원(시가 13억/2) - 6억원(10년간 6억)
= 증여가액 5천만원 x 세율 10% = 5백만원- 기한내 신고(3%) = 485만원

2. 증여 취득세

조정대상지역에 위치한 주택으로 공시가격(시가표준액) 3억원 이상은 12% 중과세율이 적용되지만,(총13.4%) 1세대 1주택자가 배우자나 자식 또는 부모에게 증여할 경우 중과세율이 적용되지 않는다. 주택 증여자의 주택수로 중과세율 적용여부가 결정된다.

공시가격 토지분만 35백만원 x 4.0% + 부대비용 = 175만원 (입주권 상태로 토지멸실상태임)

3. 명의변경을 위한 비용 : 485만원 + 175만원 = 660만원




4. 얼마가 절약될까?
4.1 B주택 구입 시 취득세 : 변동없다.
왜? 취득세(지방세법) 다주택자 여부 판단할 때 1세대 기준은, 주민등록표에 함께 기재된 가족이기 때문이다.
여전히 8.4%를 내야 한다. 6억 가정시 5,040만원.

4.2 B주택 구입 후 보유세 (공시가격 변동률은 전국 공동주택 공시가격의 최근 3개년 변동률 10.09% 적용)
4.2.1 공동명의(A) + 공동명의(B) : 325~430만원 / 年 X 2명 = 650 ~ 860만원

공동명의로 2채 구입시 1인 기준

4.2.2 단독명의(A) : 480~585만원
단독명의(B) : 90~100만원 합계 : 570 ~ 685만원

단독명의(A)

단독명의(B)

4.2.3 공동명의(A) + 단독명의(B) : 660 ~ 845만원
공동명의(A) : 145 ~ 165만원 합계 : 805 ~ 1,010만원

공동명의(A) + 단독명의(B)

공동명의(A)

5. 정리하자면
둘다 단독명의 : 보유세(570 ~ 685만원) + 명의이전세금(660만원)
둘다 공동명의 : 보유세(650 ~ 860만원)
기존 공동명의 유지, 추가주택은 단독명의 : 보유세(805 ~ 1,010만원)



6. 결론
둘다 공동명의로 갔을 때, 80~175만원 / 年 세금을 더 낸다. 러프하게 130이라고 하자.
명의이전세금이 660이 드니 5년 이상 보유 가정하면, 초기비용을 감안해도 둘다 단독명의로 가는 게 유리하다.
(부부증여를 통한 단독명의 비용은 등기후에는 2,200만원, 등기 전에는 660만원 소요)

1주택만 공동명의로 유지한다면 1년 보유세는 300+만원 선이다. 이건 주식배당으로 커버 가능하고, 반전세로 놓으면, 월세수입만으로 보유세 내고도 남는다.

2주택으로 가는 순간, 보유세는 2배 증가. 650만원 선이다. 월 55만원짜리 반전세에 살며 거주비용이 나간다 보면 된다. 그리고 원리금 80생각하면 , 월 130쯤 나가는 셈.
양도시점을 고려해보자. 아마도 추가 B주택을 팔겠지. 6억대 아파트가 더블되서 12억이 됐다고 해보자.

보유기간 총 10년, 필요경비는 취득세 8.4% + 복비

※ 양도소득세 20% 중과 및 장기보유특별공제 배제 : 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 중과세율(기본세율 + 20%)이 적용되며 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

과세표준 5.47억원에서 양도소득세, 지방소득세 3.3억원 = 손에 남는 돈은 2.17억원 - 2주택에 따른 추가보유세(10년) 5천만원(최소한 서울 공시지가A는 지속 오를테니) - 이자비용 1천만원 = 1.5억원 수준.

집값이 10년간 2배 올라도 손에 쥐는 돈은 1.5억에 불과하다.

물론, 공시지가상승폭이 꺾일 수도 있고, 정권에 따라 종부세 폐지될수도, 양도소득세 중과가 사라지거나 조정지역이 해제될 수도 있고, 그런데 이런건 다 가정이다. 예상하고 행동하기엔 무리가 많다.


지금 시점에서 조정지역 내 2주택자가 되는 건 호락호락하지 않다.


계산 출처 : https://ezb.co.kr/

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