미네르바올빼미님 블로그, 영상 등을 보고 개인정리용으로 적으며 제 생각을 일부 적었습니다.
2주택으로 조정지역 내 오피스텔 매입을 고려중입니다.
1. 취득세 : 무조건 4.6%
(왜? 지방세법상 취득세 중과대상 주택의 정의 : 등기부등본이나 건축물대장상 주택으로 등재.
오피스텔은 등기부등본에 업무시설(비주택)로 등재
CF. 재개발구역 내 무허가주택의 취득세 중과? 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있지 않아 취득세 중과X
분양을 받은 분양권 상태 : 주택이 아니다. (용도가 정해지지 않았으니까)
10월 21일 추가
https://blog.naver.com/khr1265/222544153588
【오피스텔 분양권】 오피스텔 분양권을 단기 양도 시 중과세율(60~70%) 적용되지 않음
안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다. 같은 국화라도 야생 들국화가 향이 진한 이유는 ...
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오피스텔을 취득할 수 있는 권리는 양도세 규제가 적용되는 "분양권"에 해당하지는 않습니다.
오피스텔 분양권을 1년 이내 양도 시 50%, 2년 이내 양도 시 40%, 2년 경과 후 양도 시 기본세율이 적용됩니다.
일반주택 보유자가 2021년 이후 오피스텔 분양권을 취득했다가 먼저 양도하더라도 일반주택의 비과세를 위한 보유기간 및 거주 기간은 새롭게 기산되지 않습니다.
[출처] 【오피스텔 분양권】 오피스텔 분양권을 단기 양도 시 중과세율(60~70%) 적용되지 않음|작성자 미네르바올빼미
-> 100실 미만 오피스텔 분양에 당첨되서(혹은 초피로 사서), 준공 전에 전매하면 50% 혹은 40% 양도세율이 적용된다.
주택임대사업 등록하면 -> 주거용 오피스텔 간주 ( A주택, B아파텔 보유 시, C주택 추가하면 B아파텔도 주택으로 봄)
일반임대사업 등록 + 주거시설(침대, 씽크대 등) 미설치 -> 업무용 오피스텔 간주 (주택수에 미포함)
-> 1주택자 입장에서, 2번째는 주택으로 취득(8%), 3번째는 오피스텔로 취득(4.6%)하는 게 취득세면에서 유리
무주택자가 주택보다 오피스텔 먼저 사는 건 비추천. 오피스텔 취득세율이 더 높으니까.
청약에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않는다. (주거용, 업무용이든)
2. 종부세 대상
Q. 주택분 재산세 부과되면 주거용오피스텔 -> 종부세 대상?
A. 종부세 대상은 주택분 재산세 부과 대상자임. 실제로 거주 여부가 아니다.
실무적으로 실거주보다는 공부상으로 판단.
오피스텔은 준공 후, 공부상 '업무시설'로 기재
공부상 업무용->주거용으로 바꾸는 경우 거의 없음.
바뀌는 경우 딱 2가지.
1. 재산세 감면 위해 오피스텔을 임대주택 등록할 때,
2. 내가 신청해서 상가분을 -> 주택분으로 변경 요청
(결과적으로 엄청난 불이익. 왜? 다른주택 취득시 주택으로 잡힘. 중과.
주택분 재산세가 부과되면 종부세가 부과된다)
-> 대부분의 오피스텔은 대부분 상가분 재산세가 부과되고 있다. (사람이 살고 있어도)
종부세 대상이 아니다. 주택분으로 변경하는 우를 범하지 말자.
업무용오피스텔 재산세
건물분 : 건축물시가표준액 X 공정시장가액비율(22년~ : 100%) = 과표 X 0.25%
토지분 : 토지개별공시지가 X 공정시장가액비율 = 과표 X 0.2~0.4%
3. 양도세 : 실질과세원칙
공부상 용도와 상관없다.
1주택 + 1오피스텔의 경우
Q. 업무용으로 당국을 속여서 양도세 중과를 피하고 싶은게 사람의 마음이다.
특약으로 세입자를 전입신고 못하게 계약하면 국세청은 모르지 않을까?
A. 전입신고 안해도 사업자 등록 여부, 세금계산서 발급여부로 점검 가능하다.
관리사무소에 전화만 해도 딱 걸린다
Q. 다주택 해소 위해 오피스텔을 주거용->업무용으로 변경하면?
A. 21.2월17 시행령 개정. 조정대상지역은 용도변경 시점을 매도일로 보아, 1주택의 비과세 시점을 리셋한다.
다시 2년 채워야 한다.
준공 후, 업무용 오피스텔인 상태에서 바로 매도하면
보유기간 1년 미만 : 50% 적용. 1년 이상 2년 미만은 40%
(참고. 주거용오피스텔은 1년미만 70%, 1~2년 60%)
-> 준공시점에서, 50% 양도세 내고 파는 경우와
향후 시세차익이 더 기대된다면 세입자를 들이고 나중에 주거용오피스텔로 매도하여 양도세 중과되는 경우를
비교해 봐야 한다.
조정지역. 1주택 + 1아파텔 가정
주거용 / 차익 1억 가정 / 양도소득세 (3,350만원 + 8,800만원 X 55%) + 지방소득세10% = 납부액 42,597,500 (42.6%)
주거용 / 차익 1.5억 가정 / 양도소득세 (3,350만원 + 8,800만원 X 55%) + 지방소득세10% = 납부액 72,847,500 (48.5%)
주거용 / 차익 2억 가정 / 양도소득세 (3,350만원 + 8,800만원 X 55%) + 지방소득세10% = 납부액 104,665,000 (52.3%)
업무용 / 차익 1억 가정 / 준공후바로매도 / 양도소득세 (1,590만원 + 8,800만원X 35% 와 50% 중 큰 금액) + 지방소득세10% = 53,625,000(53.6%)
세금이 어마어마하다..
4. 부가가치세
오피스텔 분양단계에서는 주거용인지 업무용인지 알 수 없다.
일단 업무용으로 간주해 부가가치세 환급이 가능하다.
환급을 받으려면, 분양계약서 작성 후, 20일 이내 사업자 등록 후, 그 사업자 번호로 세금계산서를 받아야 한다.
건물분의 10%부가세 환급)
준공 후, 업무용으로 쓰면 문제가 없다.
업무용으로 쓰면 세입자에게 매달 월세 받고, 월세분에 대해 세금계산서 발급해주고 10% 부가세 내면 된다.
주거용으로 사용하면 문제다.
소유주가 직접 살거나, 전월세 줄때.
면세사업에 쓰는 것이다. "면세전용"
부가세 환급 추징하는데 '가산세'는 부과되지 않는다.
(조세 회피 고의가 없음)
TIP. 무조건 분양시 부가세 환급받고, 추후 주거용 사용시 돌려주면 됨. 아무 문제 없음.
계약금 ,중도금 낼때마다 조기환급 받을 수 있고, 홈텍스에서도 신청 가능.
환급대행 시키면 세무대행수수료 5~10만 정도.
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